Archiwum

Dziś o inwestowaniu … w nieruchomości (nagranie #1)!

Tak. Dzisiaj zamiast pisać o funduszach inwestycyjnych chcę Ci przedstawić ciekawą osobę: Marcina Matuszewskiego, który dzięki odpowiedniemu inwestowaniu w nieruchomości już w wieku 29 lat osiągnął wolność finansową. Jak dokładnie mu się to udało i jak Ty możesz zrobić to samo? Tego już dowiesz się za chwilę od niego samego. Być może spodoba Ci się ta droga inwestowania. Sam zobacz.

W najbliższych dniach obejrzysz kilka filmów – które zrobiły na mnie duże wrażenie – dając sporo praktycznej wiedzy. Wierzę, że dla wielu będzie przydatna.

Jutro (czwartek) – koniecznie zajrzyj na blog – aby obejrzeć drugi odcinek tego materiału.

Chce się rzec: „Marcinie ? zapraszam, opowiadaj!”

http://www.youtube.com/watch?v=b6lsuL3zA6Q”

Jeśli po obejrzeniu prezentacji stwierdzisz, że to może być coś dla Ciebie i chcesz wiedzieć więcej – sprawdź ofertę, którą przygotował Sebastian. Pamiętaj, że zapisy są możliwe tylko do najbliższego wtorku (25.11 włącznie).

Jeżeli nie widziałeś pozostałych prezentacji z cyklu, to tutaj jest  druga, a tutaj trzecia (ostatnia).

O autorze

Remigiusz Stanisławek

Witaj, z tej strony Remigiusz. Od 2006 roku uczę jak świadomie korzystać z funduszy inwestycyjnych i produktów inwestycyjnych. Czasem opiszę jakąś aferę :) Fundusze to nie lokata. To inwestycja. A inwestycją trzeba zarządzać. Ale wystarczy odrobina podstawowej wiedzy aby skutecznie inwestować. Jeżeli Twoje pieniądze są dla Ciebie ważne - może warto poświęcić im nieco więcej czasu?

Zostaw komentarz

komentarzy 31

  • Ciekawy materiał, choć nie do końca wszystko zrozumiałem.

    O ile dobrze pamiętam w nagraniu mówił Pan, że nie zapłacił nigdy za kawalerkę więcej jak 100 tys. Jak duże były to kawalerki?

    Pytam, bo akurat sam sprzedaję kawalerkę o powierzchni 37m2.

    • Panie Łukaszu zazwyczaj w okolicy 20 metrów, z kawalerki powyżej 30 metrów robię już 2 pokoje 🙂

      Moje najmniejsze 2 pokojowe mieszkanie ma 33 metry kwadratowe.

      Pamiętaj że jak dobrze urządzisz dane mieszkanie to mały metraż nie jest żadnym minusem a nawet jest plusem patrząc z perspektywy opłat – mniejsze mieszkanie jest tańsze dla naszego najemcy w utrzymaniu 🙂

      Pozdrawiam Cię Łukaszu,

      Marcin 🙂

  • Witam,

    Super prezentacja! Bardzo bardzo ładnie wyjaśnia wszystkie mechanizmy związane z zakupem, wynajęciem i zarabianiem dodatkowym na dźwigniach. Chyba każdy zrozumie jak to robić.
    Pozostaje tylko pytanie gdzie można kupić nową kawalerkę za 90000?

    • Andrzeju ja kupuję nawet taniej, choć ceny w Szczecinie zdecydowanie wahają się w granicy 110-130 k za kawalerkę, tutaj musisz nauczyć sie wyszukiwać okazję – pamiętaj że okazją NIE jest zrujnowane mieszkanie, tylko sprzedający który MUSI sprzedać 🙂

  • Świetny materiał edukacyjny. Skłania nie tylko do przemyśleń, ale i do przeliczenia odpowiednio do osobistej sytuacji finansowej. Czekam na II część. Też będą koszty do przeliczeń i do podsumowania. Często o takiej inwestycji myślałem, teraz mam wskazówki. Naprawdę coś konkretnego, jak na tym blogu.

  • Jedno pytanie mnie nurtuje – skad wziać zdolność kredytową na zakup 6 mieszkań nawet posiadając 100 tys. w gotówce?? I jakie warunki musi spełnić neiruchomość, by podlegałą tej amortryzacji przyspieszonej, a ile trwa „nieprzyspieszona”?

    • Karolu, najlepszą zdolność kredytową zbudujesz prowadząc biznes, lub będąc rzadkim ekspertem na etacie. Aby amortyzacja była przyspieszona, lokal musi mieć min. 5 lat zas budynek w którym się on znajduje więcej niż 30 lat.

      • Na przyspieszoną amortyzację lokal musi mieć min. 5 lat, zaś blok / kamienica w którym sie znajduje 30 lat, w pozostałych przypadkach masz normalną amortyzację.

        Pozdrawiam Cię Marcin 🙂

  • Wszystko fajnie tylko trochę mi tutaj zgrzyta ;). Fajnie przedstawiona prezentacja itp i ciekawy pogląd na inwestowanie w nieruchomości. Tylko niestety mam wrażenie, że to jednak działanie w specyficznych warunkach. Ja np mieszkam w Warszawie a tu średnia cena kawalerek to 300 tyś zł plus/minus 50 tyś. Mówię tu o kawalerce w dobrym stanie gdzie wymaga ona odświeżenia a nie jakichś kapitalnych remontów i oczywiście w miejscu gwarantującym wynajem, bo w takim należałoby taką kupić jak wynika z tego filmu. W prezentacji kawalerka kosztuje 300 tyś zł a więc trzy razy więcej. Nie do końca rozumiem te wszystkie historie podatkowe i kosztowe, bo trochę się w tym zgubiłem. Jednak mniejsza o to. Pozostaje jeszcze jedna kwestia. Zdolność kredytowa. Przecież do niej trzeba wykazać jakieś dochody by dostać kwotę potrzebną na zakup tych kawalerek. Znając realia to przeciętny Kowalski raczej nie zarabia kroci by móc pochwalić się bankowi, że zamierza kupić trzy kawalerki. Ciekawy przykład też jest z tym jak się nawet taki kapitał posiada. Nawet jak ktoś ma 500 tyś i załóżmy, że zechce kupić trzy kawalerki to musi do banku wykazać zdolność kredytową na 900 tyś zł. Nie wiem czy kogoś stać na to, kto nie ma jakiejś dużej firmy, lub prężnie działającego biznesu. No ewentualnie na umowę o pracę ma jakieś gigantyczne zarobki. Chyba, że powyższe jest kierowane do właśnie takich ludzi to rozumiem. Natomiast przekaz jaki z tego filmu zrozumiałem to fakt, że każdy może inwestować w nieruchomości. Wydaje mi się, że jednak nie.

    • Rafał, jestem pewien, że Marcin odpowie coś także w komentarzu. Ja jestem z Poznania a jedno z mieszkań mam w Łodzi (a szukając ciekawej okazji jeździłem wtedy np. do Świnoujścia – przy okazji fajny pretekst na krótki wypoczynek :))

    • Rafale dziękuję za komentarz, jest to częsta obiekcja, fakt jest taki że trzeba wiedzieć co się robi i tyle, mój bardzo dobry znajomy kupuje właśnie w Twoim mieście czyli Warszawie kawalerki po ok. 150 k i je wynajmuje z powodzeniem, zaś moja inna znajoma ( i była uczestniczka mojego szkolenia ) jest z Łodzi i tam kupuje w okolicy 70-80 k za mieszkanie ( kawalerkę ) i też radzi sobie doskonale, więc z jednej strony warto wiedzieć co się robi a z drugiej pomimo iż zawsze radzę aby działać tam gdzie sie jest to możesz wybrać Łódź zamiast Warszawy. Oczywiście zdolność bierzmy z dobrego etatu lub prosperującego biznesu, lecz jak będziesz ekspertem na danym rynku dość łatwo będzie Tobie pozyskać pieniądze od inwestorów i wejść z nimi w spółkę, więc możliwości jest wiele, liczy sie wiedza, doświadczenie i działanie 🙂

      Pozdrawiam Cię,

      Marcin 🙂

      • W sumie tak tego nie widziałem by w innym mieście to zrobić bo czemu nie? Czasem człowiekowi się zaświeci lampka jak mu coś pokażą lub napiszą 😉 Tyle tylko, że w innym mieście to chyba trochę trudno o taką kontrolę co tam się dzieje. Bo jak domniemuję trzeba to jakoś kontrolować co by nam nasi najemcy nie zrobili dziur w ścianie lub innych tego typu rzeczy. No ale w tym kierunku nie poszedłem by ogarnąć temat mieszkaniem w innym mieście. Niemniej jednak na pewno temat warty przemyślenia 😉 Dzięki za komentarze i mam nadzieję, że nie zostałem odebrany jako oportunista i popularnie zwany hater. Po prostu wyraziłem swoje obiekcje 🙂

        • Rafale nie odebrałem Cie tak, więc spokojnie 🙂
          Wiesz ja w Szczecinie mam w mojej spółce ( która zarządza moimi nieruchomościami oraz nieruchomościami inwestorów ) wiele osób właśnie z Warszawy, i to dokładnie z tych powodów o których piszesz, więc jest to bardzo trafne spostrzeżenie. Nie zmienia to jednak faktu że w Warszawie też ludzie sobie radzą 🙂
          Pozdrawiam Cię,

          Marcin 🙂

  • Super sprawa, od pewnego czasu przymierzam się do dodania tego rodzaju inwestycji.
    z niecierpliwością czekam na kolejne części

  • jakie będą jeszcze tematy i ile prezentacji? Czy inwestujesz również w Warszawie? gdzie cena 100 tyś. zł to trochę abstrakcja przy rozsądnej lokalizacji można ale drożej

    • Tomku inwestuje na ten moment w Szczecinie i w Gdańsku, w Warszawie mój znajomy kupuje po ok. 150 k, więc też się da 🙂

      Będą jeszcze dwie prezentacje 🙂

  • Wiatm,

    A jak wyglada sprawa VAT? Jak jestem płatnikiem VAT to moge za wynajem wystawiac rachunki , czy tylko faktury VAT?

    • Pawle, mieszkaniówka jest zwolniona z vatu więc nie ma z tym problemu, nawet jako płatnik vat ( tak jak np. ja ) masz zwolnienie.

  • Świetna prezentacja – kapitalnie się oglądało. Mam jedynie zastrzeżenie że nie przekazałeś do końca informacji o wpływie amortyzacji po okresie 10 lat. Do 10 lat korzystamy z niej jako tarczy podatkowej – nie mam uwag do wyliczeń. Ale po 10 latach nieruchomość nam się zamortyzowała i kwota podatku do zapłacenia się zwiększa. Zakładam że mieszkanie pozostaje w twoich zasobach – zgodnie z tym co mówiłeś na wstępie. Wiem stratę która nam księgowo powstała możesz rozliczać jeszcze przez 5 lat (albo tylko 5 lat). Potem zaczynamy płacić większy podatek co zmniejsza nam dochód a informacji o tym już w prezentacji zabrakło.

    • Jacku, po 10 latach idziesz do dobrego doradcy podatkowego a najlepiej iśc do niego w 8 roku i przygotowujesz plan na kolejne x lat, na forum nie mogę napisać jak się to robi, wybacz proszę 😉

      Trzymaj się,

      Marcin 🙂

  • Ciekawe i proste szkolenie.Proszę mi tylko powiedzieć co się stanie gdy po 10 latach mieszkanie zostanie zamortyzowane (co miesięczna amortyzacja była liczona jako koszty)i zechcę to mieszkanie sprzedać,Jaki będę musiał zapłacić podatek ?

    • Wiesławie jeśli mieszkania nie masz wciągniętego w firmę to na dzień dzisiejszy nie wystąpi zobowiązanie podatkowe, natomiast jeśli masz mieszkanie wprowadzone do ewidencji środków trwały w firmie, to musisz je wyciągnąć z firmy i dopiero po 6 latach możesz sprzedać bez zobowiązania podatkowego.

      Pozdrawiam Cię serdecznie

      • Cześć Marcin,

        Prezentacja dobra, dająca do myślenia ale w związku z nią nasówa mi się kilka pytań (Sam jestem w trakcie oczekiwania na moją pierwszą w życiu kawalerkę pod wynajem kupioną częściowo na kredyt, tyle że z rynku pierwotnego)
        1. Czy amortyzacja nieruchomości nie jest jednoznaczna z wprowadzeniem jej do środków trwałych tak jak to się dzieję w przypadku np. aut w firmie?
        2.Interesuje mnie również odpowiedź, albo trop na pytanie Jacka, co po 10 latach gdy zamortyzujemy nieruchomość?
        3.Jeśli miałbym się czegoś czepić to mi w Twojej prezentacji zabrakło chociażby przedtsawienia ryzyka tej inwestycji. (Zakładasz, że przez 10 lub więcej lat będziesz to mieszkanie wynajmował powiedzmy za kwotę x + oczywiście waloryzacja. Dla mnie osobiście tak długie prognozowanie jest pewną nie wiadomą – nie wiadomo jak za 10 czy 20 lat będzie wyglądał stosunek popytu do podaży wynajmowanych mieszkań, a to może się zmienić biorąc pod uwagę fakt, że Polska się wyludnia. To zmieni oczywiście Twoją cenę X). Jestem ciekawy Twojego zdania w tej kwestii.
        3. Jaki sposób (i dlaczego) metody opodatkowania doradziłbyś mi przy moim pierwszym mieszkaniu ? Prowadzę jednosobową działalność, a mieszkanie jak już wspomniałem z rynku pierwotnego. Szczerze mówiąc myślałem o ryczałcie, ale mam jeszcze sporo czasu do decyzji.

        Dziękuje za odpowiedź.
        Pozdrawiam

  • Prezentacja wyjaśnia trudny temat w prosty sposób. Pozostała mi jednak wątpliwość.Wyciągnęłam wniosek taki, że najbardziej opłacalne podatkowo byłoby na potrzeby najmu założenie przeze mnie działalności gosp, gdyż jestem osobą fizyczna pracującą na etacie. Nie sądzę jednak by to było właściwe bo istnieje coś takiego jak obowiązkowa składka zdrowotna w wys 270 zł, którą muszę realnie zapłacić (a od podatku który jeżeli wyjdzie mi do zapłaty odliczę tylko jej część. Jak to pogodzić?

    • Aniu, wszystkie te metody optymalizacji podatkowej jak np. Amortyzacja w przypadku nieruchomości możesz stosować jako osoba fizyczna, jedyne co to musisz wybrać odpowiednią formę opodatkowania najmu zamiast ryczałtu wybierz zasady ogólne, one pozwolą na tą optymalizację. Nie potrzebujesz firmy przy kilku nieruchomościach, lecz przy kilkunastu już na pewno firma jest koniczna, lecz wtedy też 270 pln nie będzie problemem 😉

      Trzymaj się,

      Marcin 🙂

  • Mam pytanie odnośnie okresu kredytowania. Na jaki okres należy brać kredyt? Kupując nieco większe mieszkanie w warszawie np. za 250 tys zł na stosunkowo krótki okres np. 15 lat rata kredytu będzie przekraczać kwotę wynajmu. Rozumiem że najkorzystniejszą opcją jest kredyt ze stałą wielkością rat a nie malejącą?

    • Tak Krystianie sugeruję brać raty równe NIE malejące, a właściwie to sugeruję zabezpieczyć kredyt przed wzrostem stóp procentowych, są w Polsce 3 takie produkty dostępne dla rynku detalicznego i kilkanaście dla firm. Wtedy masz realnie stałe koszty, rata zawsze musi być zdecydowanie poniżej Twoich przychodów, inaczej będziesz dokładał do interesu a nie zarabiał.
      Ja biorę kredyty zazwyczaj na 30 lat lecz mam tez na 17 lat.. więc to zależy po ile kupujesz 🙂

      Pozdrawiam Cię,

      Marcin 🙂

  • Ciekawy pomysł na biznes, choć obarczony dużym ryzykiem kredytowym. No i przeznaczony dla ludzi, którzy już teraz naprawdę dobrze zarabiają… czyli dla raczej niewielkiego grona. Bo jeśli wierzyć statystyce to połowa Polaków zarabia maksymalnie 2200 zł na rękę, dwie trzecie zarabia maksymalnie 3 tys. na rękę. A tylko 10% zarabia więcej niż 4600 zł na rękę. Zatem prawdopodobnie dużo mniej niż 10% zarabiających może sobie pozwolić na 600-tysięczną zdolność kredytową. Tak, tak, wiem… kilkukrotnie wspominaliście, że to dla wszystkich ale nie dla każdego – czy jakoś tak 🙂

    Niemniej w prezentacji zostaje jeszcze wiele miejsca na dodatkowe spekulacje.
    Np. Gdyby jednak zainwestować 100tys. w gotówce w jedną kawalerkę – co może być dalej?
    Przy takich samych założeniach kupowania kawalerek za 100tys. zł za sztukę i uzyskiwania czynszu 850 zł od sztuki oraz posiadania 20tys. w gotówce na dodatkowe koszty zakupu z innych źródeł utrzymania, wychodzi, że… odkładając co miesiąc cały czynsz i dokupując systematycznie kolejne kawalerki, to po 30 latach nie-spłacania kredytów mamy 12 kawalerek, 10.200 zł miesięcznie na rękę oraz ok. 40tys. zł w gotówce. Dużo czasu? Przecież „ten czas i tak minie” 🙂

    Różne symulacje oszczędnościowe, oszczędnościowo-kredytowe i kredytowe można by mnożyć. Efekt niekoniecznie będzie gorszy, może być lepszy (jak w powyższym przykładzie), za to z mniejszym ryzykiem kredytowym oraz możliwy do zrealizowania przez większe grono odbiorców. Ale to tylko taka luźna myśl.

    Inna luźna myśl nasunęła mi się podczas oglądania prezentacji po raz drugi, gdy doszłam do momentu, że odsprzedawanie mieszkań po wyższej cenie jest tak naprawdę taką samą pracą na etacie jak handel ubraniami… ale przecież posiadając 6-12 i więcej kawalerek na wynajem, to – nie oszukujmy się – pracuje się na etacie w zarządzaniu najmem 😉

    Heh 🙂 W pewnym momencie zastanawiałam się czy nie obejrzeć wszystkiego trzeci raz żeby z ciekawości policzyć ile razy w prezentacji pojawiło się wyraźnie akcentowane słowo „pesymistyczny” 😀

    Subiektywnie – bardzo dobry materiał marketingowy dla promocji szkoleń rentierskich, tudzież usług firmy zajmującej się zarządzaniem najmem 🙂
    Obiektywnie – osobiście wolę inną drogę do rentierstwa. Może mniej efektowną, może trochę dłużej trwającą, za to mniej ryzykowną i bardziej adekwatną do moich aktualnych i spodziewanych zarobków oraz sytuacji życiowej 🙂